中国发展房地产信托投资基金的思考

[概要]中国发展房地产投资信托基金具备可行性，但中国发展房地产投资信托基金缺少有力的法律确保，缺乏对房地产信托的税收鼓舞政策及适当人才的缺少，在一定程度上阻碍了房地产投资信托基金的发展。因此，完善中国房地产投资信托基金有关法律法规，完备其的组织形式并强化管理十分最重要。　　[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性 　　　 　　一、目前中国房地产业金融现状 　　 　　房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰落对于国民经济的影响毫无疑问是至关重要的。随着宏观调控的更进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭小，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。

据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计资料，自2002年以来，国内房地产企业只有61家构建上市融资，融资总额仅有为80亿元左右。房地产业必要融资比例不多达2％，因此房地产投资资金依然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投放有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重超过19％，而中止住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较小，购房贷款占到房地产投资资金的比重上升到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占到房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。

①因此，充份扩展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业挣脱融资困境的最重要决心。　　 　　二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析 　　 　　1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占到70％左右，居民金融资产收缩和投资渠道通畅的对立，已沦为中国金融领域的众多主要矛盾，这一对立也是冲击市场的不平稳因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速快速增长遇上妨碍。同时，房地产贷款的不严掌控与蓬勃兴旺的房地产行业极大的资金市场需求也构成了众多对立。

房地产投资信托基金的成立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外寻找一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资获取了多元化的自由选择，有助消弭上述两大对立，从而前进中国的金融改革和金融创新。　　2．中国发展房地产投资信托基金不利于前进现代企业制度的完备，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。

信托基金作为一种产权形式，是一种子集投资制度，这一性质拒绝其必需在充份维护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的成立已某种程度是一种金融投资工具，它对于被投资企业及涉及行业而言，承担着前进现代企业制度的构成、推展企业股份改建的创意起到，它确实构成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业增进合理经营，切换经营机制，增强资金的高效运用意义根本性。　　3．房地产投资信托基金具备集中投资，减少风险的基金特点，会对一个企业投放大量的资金以至获得有限公司地位，它作为小股东必定更为注目企业的规范化运作，从而对房地产企业的运营起着外部监督的起到。

同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具备一定潜力的房地产企业及项目，从而增进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金反对下还可以通过吞并、并购等手段减缓同行业企业间的牵头，不利于房地产产业大型企业集团的经常出现，构建资源的优化配备。

　　4．中国发展房地产投资信托基金有助民间的非法集资、地下基金等的组织走上正轨。大量的民间金融资产必须找寻决心，但由于缺少较好的投资途径而造成非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托财经以及各种炒买炒卖现象流行，由于其一般数额极大，并牵涉到千家万户必要的经济利益，引起许多纠纷乃至根本性的金融犯罪案件，构成众多社会问题，直接影响社会的平稳。

而房地产投资信托基金的运营管理是在产权清晰、财务完善、运作半透明的条件下展开的，并且管理、运营和交给三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其较好的保值电子货币特点不利于引领民间资金瓦解地下运营的投资轨道。

　　5．中国发展房地产投资信托基金有助增进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在成立基金时更有国外机构投资者的重新加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。

二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者出售，这样的方式吸引外资可以带给多种益处：(1)可以较大规模的集中于利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际互通可以使国外投资者安心地大量投放；(3)会因大量境外“热钱”的涌进对国内出售市场导致冲击；(4)会失去对公司尤其是国有公司的控制权；(5)由于基金的堵塞运作和投向具体，并且明确规定了基金的成立年限，使外资大规模插手需要获得很好的调控，并不不受外汇管制；(6)不利于金融业更进一步与国际互通，推展金融体制改革。　　综上所述，创建和发展具备中国特色的规范的房地产信托基金不仅是主动的，有可能的，而且是十分必要的。　　 　　三、中国发展房地产投资信托基金面对的障碍 　　 　　1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则仍未实施，有关中国信托方面的法律仅有2001年实施的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《成立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款早已无法符合房地产投资信托业务的必须。

且关于房地产投资信托基金如何具备运作等具体操作中必须探究和解决问题的关键问题堪称仍未具体的规定，中国发展房地产投资信托基金缺少有力的法律确保，从而在一定程度上阻碍了房地产投资信托基金的发展。　　2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金以求发展的根本原因是其需要享用税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产归属于征税资产。

同时为了防止双重征收，房地产投资信托基金作为人的子集也不不存在公司税的问题。而目前中国法律仍未对信托收益的税收方面做出具体的规定，缺乏对房地产信托的税收鼓舞政策，无法增进房地产信托的较慢发展。　　3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得多达(不含)200份，且每份和约金额不得多达(不含)5万元的容许，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。

众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目研发对于资金的市场需求是极大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，只能靠房地产信托资金相比之下无法符合房地产项目的资金市场需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信 纳资金还无法沦为房地产融资的有效地工具，进而也无法在房地产金融体系中正处于主导地位。　　4．缺少专业人才运作房地产投资信托基金。

房地产基金的顺利运作，必须大量还包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审核等方面的专业人才甚至是既不懂房地产专业知识，又掌控投资银行业务和涉及法律法规的通才。而现阶段国内需要合乎这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长于单一的专业领域，很难适应环境大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更加多涉及专业人才。

　　 　　四、发展中国房地产投资信托基金的设想 　　 　　1．法制环境的建设。由于目前中国仍未经常出现确实的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也延续时间较短。

现阶段一方面强化对房地产投资信托理论的研究探寻，制订出有合适中国运营并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面不应尽早创建一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。

不应更进一步完备《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的成立、发展、经营、解散等运作流程制订出有切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在正式成立之初即规范运作，同时随着其业务的较慢发展，将做有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收益的有所不同来源采行有所不同的征税方法。

本文来源：澳门威斯尼斯wns888入口-www.wlh99.cn